옛 전자메카에서 AI중심지로, 확 바뀌는 용산상가

 

 

서울시, 국제업무지구 연계 '용산메타밸리' 개발

공실 60%에 달할 정도로 노후

메타버스 정보통신기술 등 스타트업 창업요람으로 육성

용적률 1000%이상 허용방침 녹지비율 50% 높이기로 입주기업 직원에 주택 특공

 

서울 용산전자상가가 용산국제업무지구와 연계 개발된다. 서울시는 용산전자상가를 인공지능, 정보통신기술 등 미래 산업 중심 지역으로 조성한다는 계획이다. 이를 위해 재개발 건축물의 용적률을 1000% 이상 허용할 방침도 세웠다. 

 

서울시는 15일 이 같은 내용을 중심으로 한 '용산 국제업무지구, 전자상가 일대 연계 전략'을 발표했다. 용산전자상가는 1985년 전기 전자 업종을 육성하겠다는 정부 정책의 일환으로 조성됐다. 개인용 컴퓨터가 보급되며 1990년대 호황을 맞았지만 2000년대 들어 모바일 기기와 온라인 쇼핑이 활성화돼 상권이 점차 쇠락했다. 나진상가는 공실률이 60%에 달한다. 

 

이번 개발 청사진의 핵심은 근처 용산정비창과의 연계성이다. 서울시는 용산전자상가와 국제업무지구의 인접성에 주목해 이 일대를 아시아의 실리콘밸리로 육성하겠다는 목표를 세웠다. 

 

용산전자상가 일대의 미래 비전은 '용산 메타밸리(Meta-Vally)'로 정했다. 시 관계자는 "미래산업 구조가 AI, 가상현실, 확장현실, 메타버스 위주로 재편되고 있는 만큼 이에 맞는 공간을 확보하겠다는 것"이라며 "국제업무지구에 들어설 글로벌 기업과 용산전자상가의 스타트업을 매칭해 미래산업의 창업 요람으로 삼겠다"고 강조했다. 

 

서울시는 이를 위해 용산전자상가 재개발 과정에서 새로 지어지는 건물공간 중 30% 이상을 미래산업 용도로 쓰도록 의무화했다. 구체적인 미래산업 종류는 전자부품과 컴퓨터, 영상 음향, 통신장비 제조업, 컴퓨터 프로그래밍, 정보통신 방송 서비스업, 소프트웨어 및 디지털콘텐츠업 등이다. 만약 건물 면적이 1000㎡라면 이 중 300㎡ 이상은 반드시 나열된 업종과 관련된 시설로 써야 한다. '30% 의무 비율'을 넘겨 더 많은 신산업 시설을 유치하면 추가적인 용적률 규제 완화도 제공한다. 여기에 혁신적인 디자인을 도입하거나 제로에너지빌딩(ZEB) 등을 활용하면 1000% 이상의 용적률을 적용받을 수 있다. 

 

공개공지와 건축물 저층부에 입체 녹지를 조성하면 용적률 인센티브를 제공하는 방안도 발표됐다. 서울시는 이를 통해 용산전자상가 일대와 용산 국제업무지구, 용산역까지의 녹지 비율을 50% 이상으로 높이겠다는 구상이다. 

 

직주혼합을 실현하는 미래형 도심 주거지역으로 조성하기 우해 주거용 건축은 용적률의 50% 이하로 허용한다. 조성되는 주택 중 일부는 '창업지원주택'으로 특별공급한다. 용산전자상가 일대에 자리잡는 스타트업이나 벤처기업 직장인이 우선 거주할 수 있도록 검토할 방침이다. 

 

용산개발의 마중물 격인 용산정비창과 용산전자상가 개발 밑그림이 구체화되면서 나머지 용산 개발 계획의 진행 과정에 대한 관심도 높아지고 있다. 용산 개발 계획은 용산정비창~용산전자상가 개발뿐만 아니라 여러 계발 계획이 연동돼 있다. 용산공원과 주변 지역을 개발하는 계획, 서울역~용산역~한강으로 이어지는 경부선 지하화를 전제로 한 일대 개발 가이드라인 등이 대표적이다. 

 

국토교통부는 우선 용산공원과 주변 업무지구 상업지구와의 연계성, 교통망 구축 등 종합적인 내용을 담은 '용산 개발 마스터플랜'을 연내 마련하는 방안을 추진하고 있다. 용산공원(용산미군기지 반환 용지)뿐만 아니라 남산~한강 녹지축과 연계, 이태원 용리단길 등 관광 클러스터 개발, 용산 일대 교통망 개선과 같은 종합적인 내용이 담길 예정이다. 국토부는 올해 초 용산공원 마스터플랜 기본 방향으로 경제산업, 생태녹지, 문화중심, 교통연계, 국민소통, 역사전통 등 6개 키워드를 제시하기도 했다. 

 

국토부는 효율적인 용산개발을 위해 '공간혁신 3종 구역(도시혁신구역, 복합용도구역, 입체복합구역)을 활용하는 방안도 염두에 두고 있다. 도시혁신구역은 토지 건축 등 용도 제한을 두지 않고 용적률 건폐율도 지방자치단체가 자유롭게 정할 수 있는 개념이다. 싱가포르 경쟁력을 한 단계 끌어올린 '마리나베이'가 대표적인 개발 사례 가운데 하나다. 복합용도구역이 적용되면 용도지역을 변경하지 않고 다른 용도시설이 들어서는 것이 가능하고, 기존 용적률 내에서 다양한 용도의 건물을 지을 수 있다. 입체복합구역은 철도, 도로 등 도시계획시설을 규제 없이 입체화, 복합화할 수 있다.

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Seoul's Yongsan Electronics Market is being developed in conjunction with the Yongsan International Business District. The Seoul Metropolitan Government plans to transform Yongsan Electronics Market into a future-oriented area focusing on artificial intelligence, information and communication technology, and other emerging industries. To achieve this goal, the city has established a policy to allow a floor area ratio of over 1,000% for redevelopment buildings.

 

On the 15th, the Seoul Metropolitan Government announced its "Yongsan International Business District and Electronics Market Integration Strategy," which centers around these plans. Yongsan Electronics Market was established in 1985 as part of the government's policy to nurture the electrical and electronic industry. While it thrived during the 1990s with the popularization of personal computers, the rise of mobile devices and online shopping in the 2000s led to a decline in business. Currently, the vacancy rate in the market is as high as 60%.

 

The key to this development blueprint is the integration with the nearby Yongsan Development Zone. The Seoul Metropolitan Government aims to foster this area as Asia's Silicon Valley, capitalizing on the proximity of Yongsan Electronics Market and the International Business District.

 

The future vision for the Yongsan Electronics Market area is defined as "Yongsan Meta-Valley." According to city officials, this vision aims to secure spaces that align with the restructuring of future industries, focusing on AI, virtual reality, augmented reality, and the metaverse. They emphasized their intention to match global companies entering the International Business District with startups in Yongsan Electronics Market, creating a hub for future industries.

 

To accomplish this, the Seoul Metropolitan Government has made it mandatory to allocate over 30% of the newly constructed building spaces for future industries during the redevelopment of Yongsan Electronics Market. The specific types of future industries include electronic components, computers, audio-visual equipment manufacturing, computer programming, information and communication broadcasting services, software, and digital content industries. For example, if a building has an area of 1,000 square meters, at least 300 square meters must be used for facilities related to the listed industries. If the "30% obligation ratio" is exceeded, additional relaxation of floor area regulations will be provided to attract more new industry facilities. Furthermore, incorporating innovative designs or utilizing zero-energy buildings (ZEB) can qualify for a floor area ratio exceeding 1,000%.

 

The announcement also included incentives for public notices and the creation of three-dimensional green spaces in the lower floors of buildings to provide volume ratio incentives. The Seoul Metropolitan Government plans to increase the green ratio from Yongsan Electronics Market to the Yongsan International Business District and Yongsan Station to over 50%.

 

To create a future-oriented urban residential area that realizes mixed-use development, residential buildings will be allowed a floor area ratio of less than 50%. Some of the constructed housing units will be specially provided as "startup support housing." The city plans to consider prioritizing residence for employees of startups and venture companies located in Yongsan Electronics Market.

 

With the Yongsan Development Zone and the development outline for Yongsan Electronics Market taking shape as the driving force behind Yongsan's overall development plans, there is growing interest in the progress of the remaining Yongsan development plans. The Yongsan development plans include not only the development of Yongsan Development Zone and Yongsan Electronics Market but also interconnected development plans. Examples include the development plan for Yongsan Park and its surrounding areas, the underground development along the main artery connecting Seoul Station, Yongsan Station, and the Han River.

 

The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport is pushing to establish a "Yongsan Development Master Plan" that encompasses comprehensive content, including the integration of Yongsan Park with surrounding business and commercial zones and the establishment of transportation networks. The plan will also include the development of tourism clusters such as Namsan and the Han River green axis, the Yongsan-Itaewon neighborhood, and improvements to the transportation network in the Yongsan area. Earlier this year, the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport provided six keywords: economic-industrial, eco-friendly green spaces, cultural centers, transportation connectivity, public engagement, and historical heritage, as the basic directions for the Yongsan Park master plan.

 

The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport is also considering utilizing three types of spatial innovation zones (urban innovation zones, mixed-use zones, and three-dimensional mixed-use zones) to facilitate efficient Yongsan development. The urban innovation zone concept allows local governments to have freedom in land use and floor area ratio regulations. Marina Bay in Singapore, which enhanced its competitiveness by a significant level, is one of the representative development cases using this concept. With the application of mixed-use zones, different facilities can be introduced without changing the designated land use, and various types of buildings can be constructed within the existing floor area ratio. The three-dimensional mixed-use zone allows for the unrestricted development and integration of urban planning facilities such as railways and roads.